Khi tìm nhà thuê tại Nhật, bạn sẽ thường xuyên gặp những thuật ngữ như 敷金, 礼金, 仲介手数料, 更新料, 特約, 短期解約違約金… Nếu không hiểu rõ ý nghĩa, rất dễ ký hợp đồng rồi mới phát hiện mình phải trả thêm nhiều khoản phí hoặc chấp nhận những điều kiện bất lợi. Đặc biệt, thông tin đăng trên website tìm nhà chưa chắc đã thể hiện đầy đủ tất cả điều kiện của hợp đồng. Vì vậy, trước khi ký, hãy kiểm tra kỹ 賃貸借契約書（ちんたいしゃくけいやくしょ） và 特約（とくやく）. Dưới đây là những thuật ngữ quan trọng mà người nước ngoài nên biết trước khi thuê nhà tại Nhật.
1. 家賃（やちん） – Tiền thuê nhà
家賃（やちん） là tiền thuê căn nhà hàng tháng.
Ví dụ: 家賃 50,000円 (Tiền thuê nhà: 50.000 yên/tháng.)
Thông thường, tiền nhà được thanh toán trước theo từng tháng (前払い・先払い). Khi tìm nhà, đừng chỉ nhìn vào 家賃. Hãy cộng cả:
- 家賃 – tiền thuê nhà
- 管理費・共益費 – phí quản lý/phí sử dụng khu vực chung
- 駐車場料金 – phí đỗ xe
- 保証会社利用料 – phí công ty bảo lãnh
- 火災保険料 – bảo hiểm cháy nổ
- 仲介手数料 – phí môi giới
- その他の初期費用 – các khoản phí ban đầu khác
để biết tổng số tiền thực tế phải trả.
2. 管理費・共益費（かんりひ・きょうえきひ） – Phí quản lý/phí khu vực chung
Đây là khoản tiền trả để duy trì và quản lý các khu vực dùng chung như:
- hành lang
- cầu thang
- thang máy
- đèn chiếu sáng
- vệ sinh khu vực chung…
Khoản này thường được tính riêng với 家賃.
Ví dụ: 家賃 47,000円 + 共益費 3,000円 = Tổng cộng: 50,000円/tháng
Khi so sánh các căn nhà, đừng chỉ nhìn giá 50.000 yên/tháng. Hãy xem 家賃 và 管理費・共益費 được chia như thế nào, vì một số khoản phí ban đầu được tính dựa trên 家賃.
3. 敷金（しききん） – Tiền đặt cọc
敷金（しききん） là khoản tiền người thuê gửi cho chủ nhà khi ký hợp đồng. Về cơ bản, đây là khoản tiền dùng để bảo đảm cho các nghĩa vụ của người thuê, chẳng hạn như:
- Tiền thuê nhà chưa thanh toán
- Chi phí khắc phục hư hỏng mà người thuê phải chịu
- Các nghĩa vụ tài chính khác theo hợp đồng
Nếu khi trả nhà không phát sinh khoản phải khấu trừ, phần 敷金 còn lại về nguyên tắc sẽ được hoàn trả.
Ví dụ: 敷金 1ヶ月 = Tiền đặt cọc bằng 1 tháng tiền nhà.
Lưu ý: 敷金 không phải là tiền thuê nhà trả trước và về nguyên tắc người thuê không thể tự ý yêu cầu lấy 敷金 để thanh toán tiền nhà tháng cuối.
4. 敷引き（しきびき） – Khoản khấu trừ cố định từ tiền cọc
敷引き（しきびき） là khoản tiền được quy định sẽ khấu trừ từ 敷金 khi trả nhà.
Ví dụ: 敷金 100,000円・敷引き 50,000円.
thì 50.000 yên sẽ được khấu trừ theo điều kiện hợp đồng. Vì vậy, khi nhìn thấy 敷金あり, đừng chỉ hỏi “có được trả lại không?”. Hãy kiểm tra thêm: 敷引きはありますか？（しきびきは ありますか？）Có khoản 敷引き không?
5. 償却（しょうきゃく） – Khoản tiền không được hoàn trả
Trong một số hợp đồng, bạn có thể thấy 償却（しょうきゃく）. Đây là khoản tiền được xác định trước là không hoàn trả cho người thuê khi kết thúc hợp đồng, tùy theo nội dung hợp đồng.
Vì vậy, khi thấy: 敷金 1ヶ月・償却100%. Cần đặc biệt chú ý vì số tiền 敷金 đó có thể không được hoàn lại theo điều kiện đã thỏa thuận.
6. 礼金（れいきん） – Tiền lễ cho chủ nhà
礼金（れいきん） là khoản tiền trả cho chủ nhà khi ký hợp đồng thuê. Khác với 敷金, 礼金 về cơ bản không phải tiền đặt cọc và không được hoàn lại.
Ví dụ: 礼金 1ヶ月. có nghĩa là tiền lễ tương đương 1 tháng tiền nhà.
Nếu: “家賃 60,000円・礼金 1ヶ月” thì riêng tiền 礼金 là 60.000 yên. Nếu muốn tiết kiệm chi phí ban đầu, có thể ưu tiên những căn: 礼金なし（れいきんなし）Không có tiền lễ.
7. 仲介手数料（ちゅうかいてすうりょう） – Phí môi giới
Đây là khoản tiền trả cho công ty bất động sản khi họ làm trung gian giúp bạn thuê nhà.
Khi ký hợp đồng, hãy kiểm tra rõ: 仲介手数料はいくらですか？（ちゅうかいてすうりょうは いくらですか？）Phí môi giới là bao nhiêu?
Đừng nhầm 仲介手数料 với các khoản như:
- 書類作成費 – phí làm hồ sơ
- 事務手数料 – phí hành chính
- サポート費 – phí hỗ trợ
Tên gọi khác nhau không có nghĩa là bạn mặc nhiên phải trả tất cả. Hãy yêu cầu giải thích dịch vụ nào tương ứng với từng khoản phí.
8. 取引形態（とりひきけいたい） – Hình thức giao dịch
Đây là một mục rất đáng chú ý khi xem thông tin căn nhà.
Một số hình thức thường gặp:
- 仲介・媒介（ちゅうかい・ばいかい）: Công ty bất động sản đóng vai trò môi giới giữa chủ nhà và người thuê.
- 貸主（かしぬし）: Công ty hoặc đơn vị đăng tin chính là bên cho thuê.
- 代理（だいり）: Công ty được chủ nhà ủy quyền thực hiện giao dịch.
Điểm quan trọng nhất là: hãy biết mình đang giao dịch với ai và ai có quyền quyết định về các điều kiện của căn nhà.
9. 保証会社（ほしょうがいしゃ） – Công ty bảo lãnh
保証会社 là công ty đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ thanh toán tiền thuê của người thuê đối với chủ nhà. Hiện nay, nhiều căn hộ yêu cầu người thuê phải sử dụng 保証会社. Người thuê thường phải trả:
- 初回保証料 – phí bảo lãnh ban đầu
- 更新保証料 – phí gia hạn
- hoặc phí định kỳ tùy công ty
Đây là một trong những khoản cần tính vào 初期費用 – chi phí ban đầu.
10. 保証人（ほしょうにん） – Người bảo lãnh
保証人 là cá nhân đứng ra bảo lãnh cho người thuê.
Cần phân biệt: 保証人 ≠ 保証会社
Có những trường hợp chỉ cần 保証会社, nhưng cũng có trường hợp chủ nhà yêu cầu thêm 保証人. Đặc biệt với người nước ngoài, hãy hỏi rõ ngay từ đầu: 保証人は必要ですか？（ほしょうにんは ひつようですか？）Có cần người bảo lãnh không?
11. 火災保険（かさいほけん） – Bảo hiểm cháy nổ
火災保険 thường được yêu cầu khi thuê nhà. Tùy hợp đồng, bảo hiểm có thể bao gồm các quyền lợi liên quan đến:
- Cháy
- Ngập nước
- Tài sản của người thuê
- Trách nhiệm bồi thường đối với chủ nhà
- Các sự cố khác
Không nên chỉ nhìn vào giá bảo hiểm. Hãy kiểm tra phạm vi bảo hiểm và số tiền được bồi thường.
12. 駐車場料金（ちゅうしゃじょうりょう）・駐車料（ちゅうしゃりょう） – Phí đỗ xe
Nếu thuê nhà có chỗ đỗ xe, cần kiểm tra:
- Gá thuê hàng tháng
- Phí ban đầu
- Phí môi giới
- Thuế tiêu dùng
- Vị trí đỗ xe
- Kích thước xe có phù hợp hay không
- Có thể cấp 車庫証明（しゃこしょうめい） hay không
Đặc biệt, hãy thử đỗ xe thực tế nếu có thể.
13. 徒歩○分（とほ○ぷん） – Đi bộ ○ phút
Khi website ghi: “駅まで徒歩5分” không có nghĩa là bạn chắc chắn sẽ đi bộ đúng 5 phút. Thông thường, cách tính này dựa trên quy ước khoảng 80m/phút. Ngoài ra, con số này không nhất thiết phản ánh đầy đủ:
- Đèn giao thông
- Cầu thang
- Đường dốc
- Đường đi thực tế
Vì vậy, nếu vị trí rất quan trọng, hãy tự đi thử từ nhà đến ga.
14. 定期借家契約（ていきしゃっかけいやく） – Hợp đồng thuê có thời hạn
Đây là loại hợp đồng có thời hạn cố định. Khi hết thời hạn, hợp đồng về nguyên tắc kết thúc. Nếu muốn tiếp tục ở, cần xem hợp đồng có cho phép 再契約（さいけいやく） hay không. Không nên nhầm: 普通借家契約 và 定期借家契約
Nếu thấy căn nhà có ghi 定期借家, nhất định phải hỏi: 再契約できますか？（さいけいやく できますか？）Có thể ký lại hợp đồng sau khi hết hạn không?
15. 更新料（こうしんりょう） – Phí gia hạn hợp đồng
更新料 là khoản tiền người thuê có thể phải trả khi gia hạn hợp đồng.
Ví dụ: “更新料 1ヶ月” có thể có nghĩa là khi gia hạn, người thuê phải trả số tiền tương đương 1 tháng tiền nhà. Khi so sánh hai căn nhà có cùng giá thuê hàng tháng, hãy kiểm tra cả: “更新料あり / 更新料なし” vì đây là khoản chi phí dài hạn.
16. 退去予告（たいきょよこく）・退去の条件 – Điều kiện báo trả nhà
Khi muốn chuyển đi, người thuê thường phải thông báo trước một khoảng thời gian được quy định trong hợp đồng.
Ví dụ: “退去予告 1ヶ月前” có nghĩa là phải báo trước 1 tháng. Không nên chỉ nghĩ “tôi chuyển đi ngày nào thì trả tiền đến ngày đó”. Hãy kiểm tra chính xác điều khoản 退去予告 trong hợp đồng.
17. 短期解約違約金（たんきかいやくいやくきん） – Phạt hủy hợp đồng sớm
Một số căn nhà quy định nếu người thuê chuyển đi quá sớm thì phải trả phí phạt hủy hợp đồng trước thời hạn.
Ví dụ: “1年未満で解約した場合、違約金1ヶ月分” Có nghĩa là nếu chấm dứt hợp đồng trước 1 năm, có thể phải trả khoản phạt tương đương 1 tháng tiền nhà. Đây là điều đặc biệt quan trọng đối với người lao động nước ngoài, vì có thể thay đổi công việc hoặc chuyển tỉnh trong thời gian ngắn.
18. 特約（とくやく） – Điều khoản đặc biệt
特約 là những điều khoản được thỏa thuận thêm trong hợp đồng ngoài các điều khoản thông thường.
Ví dụ:
- ハウスクリーニング費用
- エアコンクリーニング費用
- 鍵交換費用
- 畳の表替え費用
- Các khoản phí khi trả nhà
Đừng bỏ qua phần này.
Đây là một trong những phần nhất định phải đọc trước khi ký hợp đồng.
19. ハウスクリーニング費用（ハウスクリーニングひよう） – Phí vệ sinh nhà
Đây là khoản phí vệ sinh được quy định trong hợp đồng hoặc 特約. Điểm cần kiểm tra không chỉ là có phải trả hay không, mà còn:
- Số tiền bao nhiêu
- Trả khi vào nhà hay khi trả nhà
- Đã bao gồm thuế chưa
- Áp dụng trong trường hợp nào
- Có nằm trong 特約 hay không
20. 鍵交換費用（かぎこうかんひよう） – Phí thay khóa
Một số căn nhà yêu cầu người thuê trả phí thay khóa khi chuyển vào. Hãy kiểm tra: 鍵交換費用はいくらですか？（かぎこうかんひようは いくらですか？）. Nếu khoản này không được giải thích rõ, hãy yêu cầu công ty bất động sản giải thích trước khi ký.
21. 抗菌・消臭（こうきん・しょうしゅう） – Kháng khuẩn, khử mùi
Đây thường là một loại dịch vụ bổ sung mà công ty bất động sản có thể đề xuất.
Ví dụ: “抗菌施工, 消臭施工”. Nếu gặp khoản phí này, hãy hỏi rõ: 必須ですか？（ひっすですか？）Có bắt buộc không?
Đừng mặc định rằng tất cả các option được giới thiệu đều là khoản bắt buộc để thuê nhà.
22. 入居安心サービス（にゅうきょあんしんサービス） – Dịch vụ hỗ trợ khi ở nhà
Có thể bao gồm những dịch vụ như:
- Hỗ trợ khi mất chìa khóa
- Hỗ trợ sự cố nước
- Hỗ trợ khẩn cấp
- Tư vấn đời sống…
Hãy kiểm tra xem đây là: 必須（ひっす） – bắt buộc hay: 任意（にんい） – tự nguyện.
23. インターネット無料（インターネットむりょう） – Internet miễn phí
“Internet miễn phí” không đồng nghĩa với Internet tốc độ cao. Một số tòa nhà sử dụng đường truyền chung cho nhiều phòng. Vào buổi tối, tốc độ có thể giảm đáng kể.
Nếu bạn:
- Làm việc online
- Chơi game
- Xem phim 4K
- Sử dụng nhiều thiết bị
- Gia đình đông người
Hãy hỏi trước: インターネットの速度はどのくらいですか？（インターネットの そくどは どのくらいですか？）và: 自分で別の回線を契約できますか？
（じぶんで べつの かいせんを けいやくできますか？）
24. 取り置き・仮押さえ（とりおき・かりおさえ） – Giữ căn nhà tạm thời
Khi đang chuẩn bị hồ sơ hoặc hợp đồng, một số công ty có thể hỗ trợ giữ căn nhà trong một khoảng thời gian. Tuy nhiên, thời gian giữ nhà không phải lúc nào cũng dài. Đặc biệt vào mùa cao điểm tìm nhà, những căn có vị trí tốt có thể được người khác đăng ký rất nhanh.
25. 契約書（けいやくしょ） – Hợp đồng
Đây là tài liệu quan trọng nhất. Trước khi ký, hãy kiểm tra ít nhất:
- 家賃
- 管理費・共益費
- 敷金
- 礼金
- 更新料
- 保証会社
- 火災保険
- 退去予告
- 短期解約違約金
- ハウスクリーニング費用
- 鍵交換費用
- 特約
Không hiểu điều khoản nào thì phải hỏi trước khi ký. Đừng chỉ dựa vào thông tin trên website đăng nhà.
26. 申込金（もうしこみきん） – Tiền đăng ký
Một số trường hợp khi đăng ký thuê nhà có thể phát sinh khoản tiền được gọi là 申込金. Nếu được yêu cầu thanh toán, hãy hỏi rõ:
- Khoản tiền này dùng để làm gì
- Có được hoàn lại không
- Nếu hồ sơ không được duyệt thì xử lý thế nào
- Có được trừ vào 初期費用 hay không
Không nên chuyển tiền chỉ vì được yêu cầu mà chưa hiểu rõ mục đích.
27. 初期費用（しょきひよう） – Chi phí ban đầu
Đây là tổng số tiền cần chuẩn bị khi thuê nhà. Có thể bao gồm: 敷金, 礼金, 仲介手数料, 保証会社利用料, 火災保険料, 鍵交換費用, ハウスクリーニング費用, 前家賃, 日割り家賃, その他の費用. Vì vậy, 家賃 50.000 yên không có nghĩa là chỉ cần chuẩn bị 50.000 yên để chuyển vào nhà.
Hãy yêu cầu: 初期費用の見積書をください。（しょきひようの みつもりしょを ください。）Cho tôi xin bảng báo giá chi phí ban đầu.
Người nước ngoài thuê nhà tại Nhật nên đặc biệt chú ý điều gì?
Nếu bạn là người nước ngoài, ngoài giá thuê nhà, hãy kiểm tra thêm:
① 在留期間（ざいりゅうきかん）
Thời hạn lưu trú còn lại có đáp ứng yêu cầu của công ty quản lý hay không.
② 保証会社（ほしょうがいしゃ）
Có bắt buộc sử dụng công ty bảo lãnh hay không.
③ 緊急連絡先（きんきゅうれんらくさき）
Có yêu cầu người liên hệ khẩn cấp tại Nhật hay không.
④ 日本語での契約内容
Bạn có hiểu đầy đủ nội dung hợp đồng hay không.
⑤ 退去条件（たいきょじょうけん）
Nếu chuyển việc, chuyển tỉnh hoặc về nước thì điều kiện trả nhà như thế nào.
まとめ – Thuê nhà ở Nhật: đừng chỉ nhìn vào 家賃
Khi tìm nhà, đừng chỉ hỏi: 「家賃はいくらですか？」. Hãy nhìn toàn bộ chi phí và điều kiện của hợp đồng. Đặc biệt, trước khi ký cần kiểm tra kỹ: 敷金・礼金・仲介手数料・保証会社・火災保険・更新料・短期解約違約金・退去条件・特約. Trong đó, 特約（とくやく） và 短期解約違約金（たんきかいやくいやくきん） là hai mục rất dễ bị bỏ qua nhưng có thể ảnh hưởng trực tiếp đến số tiền bạn phải trả sau này. Nếu có điều khoản nào không hiểu, không đồng ý hoặc cảm thấy bất lợi, hãy hỏi và thương lượng trước khi ký. Ký hợp đồng xong mới phát hiện có khoản phí không mong muốn sẽ khó xử lý hơn rất nhiều.
